Власти Нижневартовска запустили проект по расселению городского центра

Власти ХМАО планируют начать реновацию по московской модели — сносить построенные в советские годы старые пятиэтажки, а на их местах строить новое жилье. Пилотным городом выбран Нижневартовск. NEFT рассказывает, как не наделать ошибок, реализуя эту инициативу.

Как Собянин научил москвичей новому слову

Реновация — реконструкция старых районов города, чаще всего понимается как снос ветхого жилья и постройка на его месте современных зданий. В 2017 году лингвисты назвали реновацию словом года — потому, что в августе 2017-го власти Москвы начали реализовывать мегапроект по сносу пятиэтажек.

Под снос пошли хрущевки и другие ветхие многоквартирники, построенные в период с 1957 по 1968 год. Жителей домов власти обещают бесплатно переселять в равнозначное жилье в том же районе. Равнозначные — это такие же по метражу. При этом по цене они могут отличаться от снесенной недвижимости. Изначально власти обещали, что новое жилье москвичам предоставят в том же районе, но в 2019 году условия изменились: при согласии собственников квартиру можно получить и в совершенно другом месте.

Инициатором проекта стал мэр Москвы Сергей Собянин. В Фонде реновации, созданном правительством Москвы, утверждают, что даже те пятиэтажки, которые сейчас находятся в хорошем состоянии, в ближайшие 10-15 лет превратятся в непригодные для жизни. Поэтому жилищный фонд надо обновить до 2032 года за счет новых современных кварталов. Всего власти хотят снести более 5 тыс. домов и переселить людей в квартиры, как на фото ниже.

Реновация в регионах

В январе 2020 года вице-премьер России Марат Хуснуллин в программе «Вести в субботу» заявил, что реновацию нужно распространить и на другие регионы России. В сентябре NEFT писала, что Югра стала регионом, где будут тестировать реновацию по московской модели. Пилотным городом выбран Нижневартовск, и не случайно: еще в 2018-м власти заявляли, что готовы начать собственную программу реновации.

Объясняется это несколькими причинами. Во-первых, первые пятиэтажки строились в центральных районах Нижневартовска почти 50 лет назад. Например, дом № 13 на проспекте Победы построен в 1972 году — 48 лет назад. При этом срок службы панельных пятиэтажек составляет 70 лет, как рассказал NEFT замдиректора департамента ЖКХ Нижневартовска Ринат Низамутдинов. Однако дома уже сейчас изношены.

Во-вторых, строительный бизнес нуждается в таких проектах. Об этом каналу N1 рассказал глава Нижневартовска Василий Тихонов: «Реновация у нас уже не за горами. Если мы такими темпами будем сносить и переселять людей из аварийного и ветхого жилья, то через полтора-два года у нас в Нижневартовске не останется ни одного деревянного дома. И я задавал вопрос строителям еще год назад о том, что они будут делать [после того, как закончатся подряды на снос деревянных домов]. [Поэтому] нами была создана рабочая группа, мы вырабатываем финансовые механизмы, они достаточно сложные». Застройщики также смогут заработать в части повышения этажности, рассказал в том же сюжете начальник управления и архитектуры депстроя Нижневартовска Станислав Чеботарев.

В-третьих, реновация — это процесс, запускаемый именно правительством. В северных регионах именно государство должно контролировать основные отрасли экономики, такие как строительство, пишет в своей статье для научного журнала «Арктика XXI век. Гуманитарные науки» исследователь Виктор Мосин.

«Базовые отрасли северных регионов отличаются низкой рентабельностью, монопродуктовой направленностью и высокой капиталоемкостью (стоимостью) производства, [поэтому] для эффективной региональной экономики необходима значительная помощь со стороны государства. В условиях Севера роль и значение государственных регуляторов значительно выше, чем для российской экономики в целом», — утверждает Мосин.

В реновации Нижневартовска заинтересовано не только местное, но и региональное правительство. Губернатор Югры Наталья Комарова инициативу Тихонова одобряла еще в 2018 году. В 2020 году губернатор к этой теме вернулась снова, заявив, что старое жилье «уже выбивается, как минимум, из архитектурного облика наших благоустраиваемой городов и поселений».

Низамутдинов в беседе с NEFT отметил, что пока одна из основных сложностей — это отсутствие федерального законодательства. Власти города сейчас готовят документы, чтобы представить властям округа свою концепцию реновации Нижневартовска.

«Уже были даны поручения главой города. Компания «Нижневартовскстройдеталь» (один из крупнейших застройщиков в Нижневартовске, на рынке с 1998 года — прим. ред.) получила поручение проработать экономическое обоснование как застройщик реновации. Нам [департаменту ЖКХ] было дано поручение проработать вопрос по реновации с жителями, потому что требуется их согласие. Также были поручения департаменту экономики, департаменту строительства», — рассказал он NEFT.

В Нижневартовске уже появился механизм преобразования районов города, его подготовил омский институт территориального планирования «Град». По проекту (есть в распоряжении NEFT), город ждет преобразование нескольких районов. В первую очередь, речь идет о центральных микрорайонах советской застройки 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 11, 12, 13, 14, 15. Для них предусмотрено комплексное развитие территорий — это значит обновление жилого фонда создание лучших условий для жизни.

Такая же судьба ждет микрорайоны 1П (поселок тепличный) и 9П (поселок Магистральный) на окраине города, а также поселки Дивный и ВМК. В районе 17-21 микрорайонов исследователи предлагают создавать общественные пространства и деловые зоны. Улицы Старого Вартовска предлагают застраивать средне- и малоэтажными домами, как и кварталы на северо-восточном краю города.

Подробно разработчики механизма описали реновацию микрорайона № 1 Нижневартовска. Она состоит из шести этапов. В рамках этих этапов предлагается снести 10 домов и еще 17 — реконструировать.

Ринат Назмутдинов рассказал NEFT о встрече, которую власти проводили с жителями поселков Беловежский,Тепличный и Магистральный. По его словам, большинство присутствующих высказались за реновацию этих районов.

Почему города в Югре — это большие спальники

Города в Югре формировались во второй половине ХХ века после политики массового жилищного строительства, рассказывает старший научный сотрудник Тюменского госуниверситета, кандидат исторических наук Игорь Стась, специализирующийся на урбанизации и архитектуре в Югре.

«Города Югры застроены капитальным жилищным строительством той эпохи. В первую очередь, это панельные дома, которые не соответствуют климатическим условиям региона. Это основная масса застройки. Поскольку жилья не хватало, до 25% архитектурной застройки составляли балки (NEFT писала об успехах Югры в борьбе с ними — прим. ред.), играло большую роль деревянное строительство», — поясняет ученый.

По его словам, города на Севере строились с нуля и и очень хаотично: за это отвечали в большей степени различные организации, добывающие нефть и газ в регионе. Градостроительные планы, хоть и были разработаны, но никогда не реализовывались. Каждое предприятие вело свою застройку в рамках своих задач, в первую очередь, экономических, и своими силами, поэтому социальная сфера уходила на второй план.

Из-за этого крупные города становились серыми и застраивались типовыми панельками. «Отсутствовал садово-парковый ландшафт, малые формы скульптуры. Не было тротуаров, озеленения, в целом благоустройства.Часто вместо улиц был пустынные ландшафты. Дома культуры не могли достроить годами. Это маргинализировало пространство, которое, наоборот, должно было поднимать культуру городов», — рассказал NEFT Стась.

Ведомственная застройка является причиной еще одной особенности северных городов — в них не было центра. Хоть в градостроительном плане и был центр, но к его строительству подходили в последнюю очередь. А когда пришло время реализовывать этот план, в стране случился масштабный политический и экономический кризис — развал СССР.

Таким образом, центрами становились те районы, с которых и начиналась застройка. Так было и в Нижневартовске. Как следствие, старые дома в центре уже порядком износились, объясняет Низамутдинов: «В-основном, сложности связаны с утеплением фасада, потому что со временем разрушается межпанельный утеплитель и панели промерзают. Также наши специалисты говорят, что сгнили сети, нужна замена труб, инженерных систем».

По словам его коллеги, замдиректора департамента ЖКХ Нижневартовска Сергея Ляха, основная проблема — это износ самих конструкций, а не проблемы эксплуатации домов. Поэтому здесь и нужна реновация.

Что построить на месте снесенных зданий

NEFT обратилась с таким вопросом к младшему научному сотруднику отдела геоурбанистики и пространного развития Института социально-политических исследований Российской академии наук Олегу Смирнову. По его словам, в сложившейся ситуации у Нижневартовска есть несколько вариантов:

— построить новые многоэтажки на месте снесенных и поселить туда жителей;

— построить для жителей дома в отдаленных районах, а освободившуюся землю в центре застроить элитными жильем, как в Москве;

— восстановить старые пятиэтажки, надстроить этажи и сделать их привлекательными для жителей, как в Европе.

По мнению Смирнова, каждый из них имеет право на жизнь. Но в первую очередь, нужно понять, как сами жители воспринимают свой центр города. Если центр — это место наибольшей стоимости квадратного метра недвижимости, то застройщик выберет ту конфигурацию, которая поможет увеличить квадратный метр на площадь земли, то есть многоэтажную среду. По мнению Смирнова, застройка с повышенной этажностью для Нижневартовска является сложившейся практикой, возможно даже традицией, поэтому при прочих равных она выглядят адекватно.

«Да, может это неэстетично и не соответствует урбанистическим тенденциям современности, однако мало кто будет спорить, что центр нефтяной промышленности как таковой привлекает людей эстетикой среды лишь в последнюю очередь. Это не значит, что город должен быть неопрятным или в нём не может быть места хорошей архитектуре. Это лишь значит, что нефтяной город должен быть экономически эффективным и этим привлекать людей», — объясняет он.

Однако если горожане ответят, что центр для них — это возможность вырваться от многоэтажных домов к соразмерной человеку застройке, тогда застройщик может усилить потенциал центра элитным жильём средней и малой этажности. При этом в любом случае экономически выгоднее переселить жителей в спальные районы. Но в социальном плане лучше оставить расселяемых жителей на той же земле, на которой они жили.

Идеальным вариантом стала бы модернизация. Эксперт уверен, что изначально снос — это не совсем правильный подход. В каком-то смысле, эти пятиэтажки — это уже историческая ценность, так как больше их уже никогда не построят.

«Вокруг этих домов и среда другая — это более близкое соседство людей и общий двор. Умный застройщик бы сохранил существующую конфигурацию, обновил пятиэтажки. Это и цену недвижимости повысит — все-таки обновленное среднеэтажное жилье — и разнообразит город. Если необходимо вместить больше людей, то существуют проекты в Москве и Калининграде, когда пятиэтажные дома надстраивали шестым этажом», — делится мнением Смирнов.

Игорь Стась уверен, что оптимальным вариантом будет жилье с такой же этажностью, но более разнообразное с точки зрения архитектуры. «Как ни странно, малоэтажная квартальная застройка советского типа была чуть ли не идеальной с точки зрения развития социальных и культурных пространств и позволяла сформировать такую плотность населения, которая воспроизводит экономическую жизнь района», — поясняет он свою позицию.

Стась выступил резко против строительства многоэтажного жилья. Он считает, что в таких районах губится социально-культурная среда, и они быстро маргинализируются: «Жители не чувствуют, что дом и район принадлежит им, не чувствуют ответственность. Такие районы быстро деградируют, люмпенизируются или даже криминализируется. Вымывается средний класс».

Нижневартовский урбанист Дмитрий Лобанов считает, что людей можно переселить в другие районы, но на определенных условиях. Нужно договориться с жильцами и купить дом на рыночных условиях, как происходит в европейских городах. После этого можно построить такое же по этажности жилье на месте расселенного.

«Тогда этот дом будет достаточно дорогим в цене, более обеспеченные переедут туда. Запустится маховик вторичной недвижимости, когда другие люди начнут переезжать в освободившееся жилье, люди сменят свои условия на лучшие», — рассказал Лобанов NEFT. Вариант с расселением по московской модели — заселять жильцов в новое более качественное жилье — ему кажется сомнительным: «Частенько это оказывается просто отъемом дорогой земли у собственников дома, переселение их куда-то на кудыкины горы. В это время на их дорогой земле строятся дома, которые продаются другим людям и за другие деньги. В результате собственники домов очень серьезно теряют: и по деньгам, и по качеству. Я не уверен, что дома, которые планируются к постройке всеми нами известными строителями будут качественно построенными».

Лобанов имеет в виду компанию «Нижневартовскстройдеталь». Как рассказал NEFT Ринат Низамутдинов, она может стать одним из основных подрядчиков для проектов реновации в Нижневартовске. До этого застройщик активно занимался расселением жителей из деревянных двухэтажек, тоже очень распространенных в ХМАО.

NEFT пыталась пообщаться с генеральным директором компании Романом Одокиенко, чтобы узнать, какие проекты вынашивает компания для строительства в центре Нижневартовска. Однако он от разговора на тему реновации отказался. На сайте компании NEFT нашла фото домов, построенных компанией. В основном, это многоквартирники высотой 9-12 этажей. Есть у компании проекты и повыше. Например, дом по адресу Строителей 20а — 16-этажный.

Урбанист из Нижневартовска Дмитрий Лобанов сомневается, что компания создаст новые проекты для застройки в центральных районах на месте пятиэтажек: «Не помню, чтобы [«Нижневартовскстройдеталь»] построила что-то отличающееся от типовых проектов, которые они клепали с начала 90-х. Первый микрорайон превратится из тихого зеленого места в ипотечную долину — пустыню, заставленную автомобилями».

Он подчеркивает, что внимание нужно обратить на финский опыт застройки. Там строят малоэтажное и среднеэтажное жилье, которое построено по типу колодца. Двор изолирован от внешней среды, в нем нет машин, а придомовая территория становится частью собственности жильцов.

«Было бы здорово, если в Нижневартовск зашла какая-нибудь еще строительная компания, но вряд ли «Нижневартовскстройдеталь» пустит конкурента в город», — сетует Лобанов.

Впрочем, столичный коллега Лобанова, ученый Олег Смирнов не так категоричен к проектам «Нижневартовскстройдетали». Эксперт по просьбе NEFT оценил уже построенные объекты компании и считает, что они актуальны для северного города.

«Нижневартовск — город, который активно застраивался уже в брежневскую эпоху с конца 60-х гг., когда строительные технологии позволяли возводить многоэтажные дома в девять, 12, 16 и более этажей. Именно такой тип домостроения сегодня актуален для Нижневартовска с его широкими улицами и классической микрорайонной застройкой. Более того, невозможно просто взять и перестроить город согласно концепции малоэтажного строительства: во-первых, мы снесем какую-никакую историю, во-вторых, это потребует переоборудования инфраструктуры».

Перспективы

Помимо механизма реновации, омская фирма «Град» разработала для Нижневартовска целую концепцию развития территорий. В нее входит и исследование по развитию Нижневартовской агломерации — объединению вокруг Нижневартовска близлежащих городов, и концепция развития всего города в целом, и даже мастер-план общественных пространств города.

Многостраничное исследование опубликовано на сайте компании «Град» в 2019 году. В рамки этого проекта входит не только реновация, но и зонирование города — предложения по тому, как улучшить разные районы и сделать их функциональными.

Авторы исследования настаивают на том, что властям необходимо с большей фантазией подходить к застройке в городе. Сейчас с этим есть проблемы: прослеживается тотальная застройка микрорайонов одним типом домов, в том числе новых микрорайонов.

При дальнейшем преобразовании нужно использовать застройку разной этажности. При реновации там, где это возможно, нужно модернизировать старое, а не сносить, считают авторы исследования.

В качестве новых типов жилой застройки омские исследователи как раз предлагают варианты, которые озвучивали опрошенные NEFT эксперты. Это дома, построенные с максимальным сохранением природного озеленения высотой от трех до восьми этажей. При этом, как видно из рендера «Града», городу подойдет предложенная концепция дома с закрытыми дворами.

Также городу нужно зонирование: рекреационные зоны, промышленные зоны и креативные пространства между собой смешиваться не должны. Сейчас в городе сложилась именно такая ситуация, подчеркивают исследователи.

«Производственные и коммунально-складские территории вклиниваются в структуру жилых зон города, отсутствует качественная городская среда, не используется потенциал рекреационных пространств озера Комсомольское, набережной реки Оби, совершенно не используется потенциал рек Рязанка и Малые Еган. Неэффективно используются территории центральной части города и приближенные к центру», — такие проблемы озвучивают специалисты «Града».

Поэтому большую часть центра авторы предлагают реконструировать, а на новых территориях, которые городом еще не освоены, организовывать новую городскую среду. Например, западную часть города авторы предлагают сделать многофункциональной территорией с технопарками, торговыми и офисными центрами и новыми жилыми кварталами.

В реконструируемых зонах должны появиться новые объекты. В частности, это могут быть выставочные центры и планетарий — такие объекты предложены «Градом». Помимо этого, важно, чтобы центр стал зоной отдыха для нижневартовцев. Для этого в центре нужно развивать общественные пространства и рекреационные зоны.

Одним из самых перспективных направлений авторы исследования называют Старый Вартовск — территорию в восточной части города. Там должна появиться разноэтажная новая застройка, образовательная территория Нижневартовского госуниверситета и другие общественные объекты: аквапарк, зоопарк, спортивные комплексы. Там же находится озеро Эмтор, потенциал которого сейчас совершенно не используется. «Град» подчеркивает, что объект может стать притягательным рекреационным комплексом, если приложить усилия.

Материал опубликован в рамках партнёрства с изданием neft.media.