Проблемы частных УК мы обсуждаем со специалистами Департамента городского хозяйства администрации Ханты-Мансийска: начальником управления жилищно-коммунального комплекса департамента городского хозяйства администрации Ханты-Мансийска Александром Чвановым, заместителем директора по экономике и финансам департамента городского хозяйства Эльвирой Бакиевой и начальником управления ценообразования и бюджетного планирования департамента городского хозяйства Русланом Речаповым.
«Серые» схемы коммуналки
- Какова, по-вашему, главная, системная проблема во взаимоотношениях коммунальщиков с управляющими компаниями?
Эльвира Бакиева:
– Самая высокая дебиторская задолженность по коммунальным платежам – у населения Ханты-Мансийска. Жители столицы плохо платят за коммуналку. А вот бюджетные учреждения расплачиваются хорошо и вовремя. И окружные, и муниципальные, и федеральные – все нормально платят.
С частными предприятиями работа ведётся, задолженности гасятся. Там механизмы воздействия достаточно простые – начинают копиться долги - ограничивается энергопотребление. Если говорить о населении – то людей мы никогда не сможем отключить ни от тепла, ни от воды. Есть определённые социальные обязательства и меры социальной защиты. В результате - задолженности очень серьёзные. И с управляющими компаниями мы тоже бьёмся постоянно. Причём часто даже не люди виноваты в накопившихся задолженностях, а именно УК.
Вот вам одна из привычных схем работы в условиях дикого коммунального рынка: управляющие компании собрали деньги с людей за коммунальные услуги, а с поставщиками энергии не расплатились. Как следствие, у поставщиков возникает огромная задолженность по энергоресурсам.
Собственники квартир в том или ином доме, чтобы уйти от долгов и недобросовестной УК меняют способ управления, заключают договоры – и начинают работать с энергопоставщиками напрямую, без управляющей компании. И тут представитель этой самой компании приносит протокол собрания собственников и говорит – мы теперь ни при чём. У вас прямой договор, деньги вам за тепло, электричество и воду поступают напрямую. А долги-то остались!
Долги-то УК так и не погасила! Что начинают делать энергопоставщики? Они банкротят управляющую кампанию, или сами ввязываются в этот процесс. Тем временем руководители УК, которую банкротят, организуют новую ООО-шку и управляют уже через других лиц, туда же сбрасывают производственные фонды. Процесс банкротства – дело долгое, за это время недобросовестная УК успевает перевести на новую ООО-шку всё имущество. Новая организация начинает работать, а долги за потреблённую энергию «подвисают» на старой, у которой на балансе уже ничего нет. Все активы выведены.
- Как вы боретесь с этими «серыми» схемами?
Александр Чванов:
- В соответствии с действующим законодательством. Вот только законодательство это крайне несовершенно.
Э.Б.:
- Что мы можем сделать? У наших УК, ООО-шек по организационно-правовой форме, уставный фонд – 10 тысяч рублей – и всё. Недобросовестные УК очень искусно пользуются «дырами» в действующем законодательстве. А этих дыр предостаточно.
Нужно внимание государства, совершенствование законодательной базы. А это федеральный уровень, все вопросы по совершенствованию того же 75-го постановления правительства России надо решать на уровне Госдумы, правительства и Президента России.
Руслан Речапов:
- Управляющие компании, по сути, играют на взаимоотношениях между потребителем и энергоснабжающей огранизацией – потому что по закону нельзя отключить потребителя от воды и тепла. Как вы человеку зимой отключите тепло при минус тридцати или при минус сорока градусах? Мы так очень быстро до коммунальных бунтов дойдём.
А.Ч.:
- Это мы сейчас говорим о тех управляющих компаниях, которые пришли в коммунальный бизнес хапнуть деньжат – и потом раствориться. Конечно, есть и добросовестные компании.
То, о чём не говорят
- Сколько в городе откровенно проблемных управляющих компаний?
А.Ч.:
- У нас в Ханты-Мансийске 12 управляющих кампаний. Из них 3 – муниципальные. Основная муниципальная Управляющая компания – ЖКУ. Есть функции управляющих кампаний в Горэлектросетях и в Горводоканале. Но там объёмы незначительные. А из 9 частных управляющих компаний я сразу могу назвать две недобросовестные.
Основная причина такого положения - действующее законодательство, условия проведения конкурсов и тендеров – постановление правительства РФ № 75, подбор управляющих организаций. Что делает инвестор? Он строит дом, выбирает способ управления, привлекает определённую управляющую организацию. Всё. В иных случаях, на тех же конкурсах, все участники начинают локтями толкаться – тут на сорок копеек сбросил, там на рубль.
Главное – получить объёмы. А дальше – куда кривая выведет. ЖКУ обслуживает 50% домов, если смотреть по квадратным метрам – все 80%. Но это в основном ветхое и деревянное жильё. А среднестатистическая управляющая компания (не муниципальное ЖКУ) имеет 10-15 домов, разбросанных по всему городу. Где ухватили объёмы, там и работают. И это, в основном, новые дома.
Р.Р.:
- Вот вам конкретный пример хозяйственной деятельности одной из частных управляющих кампаний. Один дом у них на Объездной, другой – на Доронина. Это разные концы города. Трактор убирает снег на одной территории, потом ему надо 2 часа ехать к другому дому, а потом ещё два часа обратно на базу. Посчитайте затраты на горючее, на зарплату тракториста, потери рабочего времени. И так каждый день.
А.Ч.:
- Что такое сегодня частная управляющая компания? Руководитель, технический руководитель, бухгалтер, пять-шесть слесарей, тракторист, дворник, уборщицы – всё. Очень небольшой коллектив. И дома на обслуживании в разных концах города. Как тут организовать нормальную работу?
- То есть в Ханты-Мансийске пока дикий рынок для УК?
А.Ч.:
- А вы думаете, в других городах цивилизованный? Абсолютно дикий. Стремление быстро сорвать лёгкие деньги не даёт нам нормально развиваться. Ещё одна проблема: неотлаженность рыночных отношений в ЖКХ постоянно ставит под удар трудовые коллективы коммунальщиков и их семьи. Люди стабильно работают, а из-за недобросовестных УК вдруг появляются долги, возникают проблемы с зарплатой. Встаёт вопрос: 10 тысяч жителей Ханты-Мансийска (коммунальщики и их семьи) – они что, люди второго сорта? Они не должны вовремя зарплату получать?
Р.Р.:
- На собраниях владельцев квартир управляющие компании, чтобы получить преимущество, предлагают более низкую цену за обслуживание. А владелец квартиры – он же не видит всё, за чем необходимо следить. Допустим, в подъезде порядок наводится. Но никто ведь не видит, что творится в подвале. Или, например, как обслуживаются инженерные сети. Скажем, мы можем гарантировать, что то же ЖКУ занимается инженерными сетями и у него в стоимости коммунальных услуг это обслуживание заложено.
Потому что муниципальное предприятие много лет на рынке – но всё равно будет обслуживать деревянные и ветхие дома. Никто другой их просто не возьмёт – а людей один на один с коммунальными проблемами, которые десятилетиями накапливались, оставлять нельзя. А вот профессиональную щепетильность со стороны частных управляющих компаний мы сегодня гарантировать не можем.
Долгая дорога к нормальному рынку
- И какой в этой ситуации может быть выход из создавшегося положения?
А.Ч.:
- В чём мы видим свою задачу? Сделать в Ханты-Мансийске цивилизованный рынок жилищно-коммунальных услуг. Для нас важно, чтобы управляющие кампании располагались локально и обслуживали дома, которые расположены рядом, в одном районе. Чтобы они перестали «хватать куски» где попало.
Например, мне надо заключить договор с УК, его подписать. Скажем, я живу на Объездной, а контора управляющей кампании - где-нибудь на Дунина-Гаркавича. Час на дорогу туда, час обратно. Да не поеду я к ним, неудобно мне. Тем более что, как правило, все люди работают. А когда у них рабочий день закончивается – и у управляющей компании он тоже заканчивается! Это очень неудобно.
Самой управляющей кампании гораздо удобнее, когда все обслуживаемые дома расположены рядом. Мастер может дом за домом обходить, всё приводить в порядок. Убирать на локальной территории легче, обслуживать её легче. Если этого нет – качество предоставляемых коммунальных услуг неизбежно страдает. Вот в этом направлении мы и работаем. Нам необходим цивилизованный рынок. Нужно укрупнять управляющие компании. Сделать так, чтобы они не стремились сорвать лёгкие деньги, а укоренялись на нашем очень непростом рынке.
Логика управления домами, которые расположены рядом – это логика устойчивого, ответственного бизнеса. Вот с этим у нас пока – проблема.
- Из 9 частных компаний сколько работает локализовано?
А.Ч.:
- Очень мало таких. Пожалуй, только ЖКУ и «Сан-Сити». «Новый город» ещё назвать можно. Нужно ещё собственников мотивировать к грамотному выбору управляющих кампаний. В этом тоже наша цель. Нельзя допускать, чтобы люди кидались на дешевизну, а потом получали долги перед энергопоставщиками из-за недобросовестной Управляющей компании.
Вспомните известную поговорку: дешёвый сыр бывает только в мышеловке. Управляющую компанию надо выбирать очень тщательно! Нужно обязательно собрать о ней сведения, поинтересоваться, что о конкретной УК говорят на форумах в Интернете. Мнение людей, которые уже пользуются услугами, может оказаться решающим. Можно и нам позвонить – дадим объективную информацию.
Можно заключить прямые договора с энергопоставщиками – чтобы застраховаться от разного рода неожиданностей со стороны УК. И ещё одно, очень важное требование: по всему городу должна быть одна цена на определённый набор коммунальных услуг. Скажем, содержание мест общего пользования, содержание инженерных сетей. Вот здесь тариф должен быть один и тот же.
А за дополнительные «опции» нужно платить отдельно. Консьержку посадить в подъезд – пожалуйста. Но это уже – дополнительная услуга за дополнительную плату.
- Что должно произойти, чтобы жители Ханты-Мансийска в массе своей исправно и в срок платили за коммуналку?
А.Ч.:
- Принцип должен быть один: не платишь – не получаешь. Вы булку хлеба покупаете – вы ведь сначала платите? Любой товар когда покупаете – вы же за него сразу деньги выкладываете? Почему же с коммуналкой по другому? Мы сперва получаем в кредит услуги, а потом думаем – платить или нет. Это неправильно. Вот если не согласен с размером оплаты – добивайся субсидии, действуй через суд. У добросовестного плательщика всегда преимущество.
«Серая» схема коммуналки:
Управляющая компания накапливает долги перед энергопоставщиками, дальше либо сама банкротится, либо банкротится энергопоставщик. Затем все производственные фонды «перекидываются» в другую ООО-шку, а банкротящаяся УК остается «голой», только с 10.000 рублей уставного фонда. И взять с неё нечего. А долги зависли.
Смотрите также:
- Как залатать«чёрные дыры» коммуналки? Об «идейных» неплательщиках, «забывашках» и идеальной модели управления →
- Как человеку скинуть долговое бремя →
- Мнение специалиста →