435

Как в Югре развивают арендное жильё?

Еженедельник "Аргументы и Факты" № 21. АиФ-Югра 25/05/2016
Арендный дом в Ханты-Мансийске.
Арендный дом в Ханты-Мансийске. / Виктор Журавлев / АиФ

В Югре активно строятся «доходные дома». Как будет развиваться этот проект? И насколько выгодно снимать жильё у государства? Ответы на эти вопросы – в материале «АиФ-Югра».

Что мы имеем?

На данный момент в Югре уже построены и заселены три «доходных дома». Первый из них, на 94 квартиры, появился в Нефтеюганске осенью 2014 года. Второй - год назад в Ханты-Мансийске, в нём 90 квартир. Затем большой 170-квартирный дом построили в Сургуте. Сейчас там же достраивается высотка на 250 квартир. Итого к концу 2016 года государственный фонд арендного жилья составит 604 квартиры.

На этом Югра останавливаться не намерена. Действующая программа развития арендного жилья рассчитана до 2020 года - к тому времени в округе должны сдаваться 1800-2000 государственных квартир.

«Арендное жилье способно стать серьезной альтернативой покупке новых квартир, и российским регионам необходимо подталкивать местных застройщиков к реализации подобных проектов», - говорит федеральный министр строительства и ЖКХ Михаил Мень.

Но пока в большинстве регионов России программа идёт ни шатко, ни валко.

«В 2015 году было построено порядка 500 тысяч кв.метров арендного жилья в регионах России. В основном, это временное жилье для рабочих крупных предприятий. Многие заинтересованы в развитии этого сегмента для военнослужащих и сотрудников ОПК, - считает президент группы компаний «Премьер» Николай Циганов. - Но собственно некоммерческого арендного жилья, построенного не для сотрудников предприятий, гораздо меньше, и оно представлено только в Республиках Алтай и Татарстан, Ханты-Мансийском автономном округе, Нижегородской, Новосибирской и Пензенской областях».

В нашем регионе оператором программы выступает Ипотечное агентство Югры. Его специалисты открыто говорят, что проект стартовал столь резво только потому, что окружные власти проявили соответствующую волю. А также дали 100-процентную льготу по налогу на имущество. Да, нужно арендное жильё нашему округу куда больше, чем многим другим регионам - много людей приезжает, чтобы поработать несколько лет и уехать.

Квартиры в арендных домах полностью оборудованы мебелью и бытовой техникой - заезжай и живи.
Квартиры в арендных домах полностью оборудованы мебелью и бытовой техникой - заезжай и живи. Фото: АиФ/ Виктор Журавлев

В чём выгода?

Если сравнивать стоимость аренды квартиры в «доходном доме» и на частном рынке, то большой выгоды не наблюдается. Например, в Ханты-Мансийске 1-комнатную квартиру площадью 33 кв.метра можно снять у государства за 22 тысячи рублей, в Нефтеюганске - за 15 тысяч, в Сургуте - за 19 тысяч. Примерно такие же цены наблюдаются и у частников.

Другое дело, что государственные квартиры уже полностью «упакованы» мебелью и бытовой техникой. Да и коммунальные расходы существенно там ниже - дома новые, построены с учётом энергосберегающих технологий - например, крышные котельные позволяют существенно экономить на тепле. Кроме того, арендаторам не нужно платить за капитальный ремонт. И управляющие компании дают Ипотечному агентству, как крупному клиенту, скидку.

«Лично для меня цена не играет большой роли, наша семья неплохо зарабатывает, - говорит жительница арендного дома Юлия Братцева. - Мне нравится, что здесь можно официально зарегистрироваться. Есть «белый» договор, все условия прописаны. И никакая хозяйка не ходит и нас не проверяет».

На данный момент арендные дома заселены на 95-98%. По данным специалистов Ипотечного агентства, за квартал меняется примерно пятая часть жильцов - кто-то покупает своё жилье, кто-то переезжает в другие города и регионы.

Самые востребованные квартиры - «однушки». Но специалисты, опрашивая арендаторов, выяснили, что наибольшим спросом пользовались бы квартиры типа «один плюс» - площадью около 40 кв.метров, с объединёнными кухней и гостиной и одной спальней. Рассматривая проекты будущих домов, Ипотечное агентство ориентируется именно на этот формат.

Но, несмотря на очевидные подвижки, в округе понимают, что работы по программе развития арендного жилья ещё очень много. Этот проект пока что больше социальный, чем коммерческий - о прибыли речи не идёт даже при существующей стоимости найма. А ведь потенциальные арендаторы справедливо полагают, что за государственное жильё нужно платить меньше, чем за частное.

А как у них?
В России цивилизованный рынок арендного жилья только зарождается. А на Западе он уже широко развит. Так, в Великобритании порядка 10-11% всего строящегося жилья предназначено для сдачи внаём. Но срок окупаемости арендного жилья в Европе составляет около 3 лет. Тогда как в среднем по России, по мнению экспертов, отбить затраты на постройку «доходного дома» можно в течение 12-17 лет. И это при самых позитивных рыночных раскладах. Это главная причина, по которой рынок арендного жилья развивается медленно - далеко не все инвесторы готовы так рисковать. Как показывает практика, за полтора десятка лет в нашей стране может поменяться вообще всё.

Первый доходный дом Югры появился в Нефтеюганске осенью 2014 года.
Первый доходный дом Югры появился в Нефтеюганске осенью 2014 года. Фото: пресс-служба губернатора Югры

Сколько платить?

Сергей Великий, депутат думы Югры от Нижневартовска:

- Округ даёт под арендные дома 100-процентную льготу по налогу на имущество. На мой взгляд, это самый действенный механизм поддержки, при этом он не требует прямых затрат из бюджета. Программа сотрудничества с государством в развитии арендного жилья действительно перспективна, как и все программы с господдержкой. Можно найти и дополнительные формы заинтересованности застройщика. Не только налоговые преференции, а, например, тендерные условия субсидирования по госконтракту.

Сейчас в Югре построены три «доходных» дома. Перенять опыт соседей подумывают и в Нижневартовске. Мы надеемся, что «доходные дома» не поднимут цену арендного жилья в городе, а несколько их снизят. В среднем стоимость аренды 1-комнатной квартиры в Нижневартовске - 15-18 тысяч рублей, в «доходном доме» она должна быть ниже. Я встречался с молодыми семьями, которые считают, что стоимость должна быть в районе 10 тысяч рублей.

Кому оно надо?

Дмитрий Будаков, директор Национальной ассоциации участников рынка арендного жилья:

- Сейчас растёт число людей, ищущих не работу вблизи жилья, а жилье вблизи работы. Ради этого эти люди готовы поменять место жительства. Люди становятся подвижнее. Актуально наличие временного, но комфортного жилья для военных и офицеров МВД, сотрудников МЧС, достаточно часто перемещаемых по службе, студентов и преподавателей ВУЗов, специалистов, работающих по срочному контракту в корпорациях за пределами своего региона.

С другой стороны, надо понимать, что подавляющее число тех, кто имел желание и возможность приобрести жилье в собственность, уже это сделали. Остались те, кто при существующих параметрах рынка приобрести жилье не могут. Вот эти две группы - те, кто нуждается в комфортном временном жилье, и те, кто формирует «отложенный» спрос для покупки в собственность, и формируют спрос на арендное жильё.

Когда будет прибыль?

Евгений Чепель, генеральный директор Ипотечного агентства Югры:

- Вся эта тема с арендным жильем - не только в России, но и в мире - работает при одном существенном условии, которое, к сожалению, нам неподвластно. Технологии подвластны, выбор домов подвластен, работа с клиентами подвластна. А вот стоимость финансовых ресурсов - неподвластна. До 17 декабря 2014 года у нас была возможность привлекать средства федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Это фактически заёмные средства на два дома привлечены под ставку в 9,5%, что ниже инфляции и ниже сегодня существующей учётной ставки Центробанка. При такой ситуации проект рентабелен и интересен. Сегодня же ставки даже у федерального АИЖК около 12% - то есть, выше ключевой ставки ЦБ. Поэтому сегодня мы не можем говорить о том, что проект коммерчески успешен.

Но всё в мире относительно. Всегда считалось, что коммерческая недвижимость - торговые центры, стрит-ритейл - вещь доходная и очень интересная. Но что мы видим сегодня? Снижение покупательского спроса и пустующие площади. А жилая недвижимость, на наш взгляд, не является тем инструментом, который приносит самую высокую доходность. Но у неё есть два существенных преимущества перед всеми остальными активами. Первое - это регулярный денежный поток. Второе - минимальная потеря стоимости. В отличие от фондового рынка, от бизнеса, от сырья. Сегодня вложившись в арендное жильё, через 3-5 лет мы покажем такую доходность, которую не будут показывать, как минимум, банковские депозиты.

Оставить комментарий (1)

Также вам может быть интересно

Загрузка...

Топ 5 читаемых

Самое интересное в регионах