Что делают западные санкции с ценами на жилье в Югре

Доллар бьёт исторические максимумы, цены в магазинах ползут вверх, зарплаты стоят на месте, против России одна за другой вводятся экономические санкции. И в этой обстановке в России резко возрос спрос на ипотечные кредиты. Что неудивительно – люди, наученные горьким опытом, стремятся сохранить свои сбережения, вложив их в недвижимость. В свою очередь банки начали потихоньку поднимать ставки по ипотеке.

Каких изменений нам ждать на рынке жилья? Будет оно дорожать или дешеветь? И что делать людям, которые озадачились покупкой квартиры?

Полпункта вверх

Государственное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) отчиталось, что за пять месяцев 2014 года в России выдали 367 398 ипотечных кредитов на общую сумму 627,3 млрд рублей. По количеству кредитов это 1,36 раза больше, чем за тот же период прошлого года. А по сумме – в 1,44 раза. Эти данные озвучил руководитель аналитического центра АИЖК Михаил Гольдберг.

Такому росту может позавидовать любой рынок. Однако в случае с ипотекой этому вряд ли стоит радоваться. С марта-месяца Центробанк уже трижды повысил ключевую ставку: в марте – до 7%, в апреле – до 7,5%, а в июле – до 8%. Банки немедленно отреагировали – в конце второго квартала Сбербанк поднял ставки по всей своей ипотечной линейке. А следом за ним зашевелились и остальные.

Ипотечное агентство Югры констатирует – за последние полгода банковские ставки выросли на 0,5-1%. Однако, будут ли они расти дальше, пока непонятно.

Например, Ханты-Мансийский банк в начале сентября увеличил ставку по ипотеке на 0,5%. И, по словам начальника отдела ипотечного кредитования Романа Брюханова, до конца года трогать её не планирует. Аналогичные планы озвучивают Сбербанк и ВТБ24.

Но хотя повышение ставок и незначительно, оно идёт вразрез с заявлениями власти. Так, ещё в апреле премьер-министр Дмитрий Медведев поручил профильным ведомствам принять меры, чтобы ипотека в стране была более доступной. Ранее он называл приемлемым уровень ставок в 9-10%, а желаемым – в 5-6%. В июле глава правительства вновь вернулся к теме, назвав процентные ставки слишком завышенными. А в августе, когда обозначился их дальнейший рост, уже министр строительства и ЖКХ Михаил Мень воззвал к премьеру с просьбой принять меры. Тот пообещал их принять. Но что это будут за меры, так и не прозвучало.

Эх, политика…

Тем не менее, в Ипотечном агентстве Югры считают, что дальнейший рост ставок вполне вероятен. Дело в том, что основные российские банки уже чувствуют на себе санкции Евросоюза и США. Закрыт доступ к западным финансовым рынкам, где, собственно, российские банки и брали значительную часть средств. Теперь у банков просто становится меньше денег. А, соответственно, увеличивается их стоимость, и отдавать деньги населению задёшево попросту невыгодно.

С другой стороны, открыт азиатский рынок капитала. И если до сих пор российские банки больше занимали на Западе, то сейчас могут переориентироваться на Китай. Кроме того, тот же Сбербанк, который задаёт тон на рынке, в основном формирует фонды в России.

Опять же, банкам нецелесообразно взвинчивать ипотечные ставки до предела. В отличие от потребительского, ипотечное кредитование – штука для банков достаточно безопасная, поскольку существует залог в виде приобретённой в ипотеку квартиры. Поэтому в нестабильной экономической ситуации банки охотнее дают ипотечные кредиты, нежели потребительские.

Это ясно видно, если сравнить, как ведут себя в этом году ипотечный и автомобильный рынки. Если первый резко пошёл вверх, то второй просел примерно на четверть. А ведь машины тоже, как правило, покупаются в кредит. Соответственно, средства банков просто перетекают из одного продукта в другой.

Поэтому резких скачков процентных ставок в Ипотечном агентстве Югры пока не прогнозируют. Но признают, что дальше всё будет зависеть от развития внешней ситуации, которая до предела политизирована. Никто пока не может сказать, насколько долго будут действовать санкции и как они повлияют на российскую экономику в целом и на жилищный рынок в частности.

Югра «наелась»

Что интересно, Югра выбивается из общероссийского тренда. Если в целом по России за первое полугодие объём ипотечного кредитования увеличился на 37%, то в нашем автономном округе он упал на 4%. Падение ожидается и по итогам года.

По словам специалистов Ипотечного агентства Югры, происходит это потому, что наш регион ранее опережал всех остальных. В Югре самая высокая в России задолженность по ипотечным кредитам на душу населения – порядка 75 тысяч рублей на одного жителя. Это в два раза выше, чем в целом по России. В предыдущие годы ипотека в округе развивалась более высокими темпами и теперь рынок просто «наелся», достиг объективного предела.

Скорее всего, сейчас ипотекой «наедается» и вся остальная Россия. Ведь даже официальный прогноз основан на том, что экономического роста в стране ждать пока не стоит. Соответственно, не стоит ждать и роста реальных доходов населения. Есть пессимисты, которые прогнозируют стагфляцию – то есть, нулевой экономический рост вкупе с инфляцией. В любом случае, ипотечный бум начала 2014 года, скорее всего, быстро пройдёт.

Кстати

Средние цифры

По данным Агентства ипотечного жилищного кредитования, в 2013 году средняя ставка по ипотечным кредитам в России составила 12,4%. При этом средний срок кредитования – 15 лет, а средний размер займа – 1,7 млн рублей. По итогам первого полугодия 2014 года средняя процентная ставка осталась прежней. Но по итогам года она, скорее всего, подрастёт.

Мнение эксперта

Прогноз часто не срабатывает

Евгений Чепель, генеральный директор Ипотечного агентства Югры:

– Я бы не стал говорить о том, что будет с ценами, потому что такой прогноз в большинстве случаев не срабатывает. Мы помним ситуацию на рынке жилья в Сургуте. Мы говорили, что цены упадут. Но говорили об одних сроках, а это случилось в другие. На сегодняшний день мы наблюдаем снижение цен на рынке жилья в Сургуте. Там была стоимость, неадекватная существующему предложению. И сейчас всё вернулось на круги своя. На мой взгляд, цена, которая сейчас сложилась, объективна и равновесна.

Если говорить по факту, то средняя стоимость жилья в Югре в первом полугодии 2013 года и первом полугодии 2014 года находится примерно на одном уровне – около 66 тысяч рублей за квадратный метр. В Сургуте и Ханты-Мансийске она выше, в Нижневартовске и Нефтеюганске на среднем уровне, а в небольших городах ниже.

Что делать людям? Всё зависит от того, какие у вас цели приобретения жилья. Если спекуляция – наверное, это не к нам. А если говорить об улучшении жилищных условий каждой конкретной семьи, то здесь решение принимается, исходя из других факторов. Например, рождается ребёнок – нужна дополнительная комната. Это базовый момент и он важнее, чем спекуляция на стоимости. Сегодня одна ситуация, а завтра она может измениться.

В реальном исчислении мы видим некоторое падение цен, потому что всё-таки инфляция присутствует на рынке. Но с другой стороны мы видим и стагнацию в заработных платах. То есть, фактически, на сегодняшний момент ты ничего не выиграешь и ничего не потеряешь, если приобретёшь жильё.

А инвестиционную составляющую при покупке недвижимости я бы всё-таки не стал рассматривать как фактор для принятия решения. Квартира, в которой вы живёте, не может по определению являться активом, который приносит доход. В отличие, например, от депозита в банке.

Мнение власти

Нам нужен был холодный душ

Владимир Якушев, губернатор Тюменской области:

– Что касается стоимости квадратных метров, то объёмы ввода жилья не падают. Югра наращивает объёмы вводимого жилья, юг Тюменской области наращивает, Ямал наращивает. На следующий год никто не ожидает падения, напротив, с плюсом всё идёт. Поэтому пока какого-то глобального роста стоимости квадратного метра жилья не ожидается на рынке. Дальше будем смотреть на прогнозы.

По поводу санкций не всё так ужасно. Безусловно, они отражаются на экономике. Но, мне кажется, это всё равно должно было рано или поздно произойти. Нам нужен был холодный душ. Мы должны были всё-таки отрезветь и понять, что если мы дальше будем проводить такую политику – нашего технологического отставания – то мы просто деградировать начнём. Даже когда мы открываем новые предприятия и радуемся этому, мы должны признать, что технологии там не наши применяются. И сейчас нас этими санкциями встряхнули и заставили думать о том, что нам нужно технологически двигаться вперёд.

Можно даже потерять в экономическом росте. Можно даже остановиться, я считаю. Но если мы реально сейчас начнём заниматься этой проблемой, то через какое-то время мы это всё наверстаем.

Мнение эксперта

Снижение спроса обозначилось

Ольга Серегина, риэлтор (Тюмень):

– На активность рынка введение санкций существенно пока не повлияло. Снижение спроса обозначилось ещё в апреле-мае. Цены на вторичном рынке демонстрируют снижение в пределах 2-5%, на первичном наблюдается незначительный рост. Банки повысили ставки по кредитам в пределах одного пункта в июле-августе. Думаю, это не предел. Что-то советовать людям – дело неблагодарное. Но если есть свободные средства – лучше вложить в покупку готовой квартиры или новостройки со сдачей в пределах года. Если предстоит обмен имеющегося жилья на что-то другое – без разницы, когда делать. Даже если цены будут снижаться, альтернативная покупка, соответственно, тоже подешевеет. А если планируется покупка с использованием кредита, нужно взвесить риски в отношении работы и покупать только при условии возможности досрочного погашения либо при наличии собственных средств в пределах 50% от стоимости.

Комментарий

Советуем не тянуть

Роман Питухин, заместитель генерального директора ООО «СтройТЭК» (Москва):

– Сегодня наиболее активно застраиваются крупные города округа – Ханты-Мансийск, Сургут, Нижневартовск. Там стоимость жилой недвижимости варьируется от 75 до 95 тысяч рублей за квадратный метр. В меньших по численности городах цена квадратного метра оказывается на 5-6 тысяч рублей ниже. Наибольшим спросом пользуется жильё эконом-класса. Обычно это 9-этажные панельные дома, образующие жилые кварталы с необходимой инфраструктурой. При этом застройщики неохотно идут в города с населением менее 100 тысяч человек, так как строительство там зачастую оказывается нерентабельным.

Одна из особенностей строительного комплекса Югры с точки зрения застройщика – высокий износ коммунальных сетей, которые к тому же не рассчитаны на высотное строительство. Возникают сложности с наличием свободных земельных участков: зачастую под застройку отводятся территории с наличием ветхого жилищного фонда. Удалённость основных производителей строительных материалов от округа также увеличивает конечную стоимость: стройматериалы везут в основном из Екатеринбурга и Тюмени. Учитывая эти и ряд других факторов, мы не рекомендуем покупателю рассчитывать на снижение или удержание стоимости квадратного метра жилья.

Мы советуем не тянуть с покупкой жилой недвижимости. Ежегодный прирост стоимости жилья в Югре составляет около 6-10%. Учитывая ввод экономических санкций против России, в которой большинство банков и заводов-производителей зависимы от иностранного капитала, ситуация прогнозируемо осложнится.

Смотрите также:

• Ипотека вернулась! Купить жилье в Югре можно даже выгоднее, чем раньше →
• Ипотека. Как не прогадать с выбором →
• Ипотека станет доступнее? →